Счета Escrow (эскроу) в долевом строительстве – что это такое простыми словами, какие изменения с июля 2021 и 2021 года в 214фз

Счета Escrow (эскроу) в долевом строительстве – что это такое простыми словами, какие изменения с июля 2021 и 2021 года в 214фз

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

С 01.03.2022 ст. 15.5 дополняется ч. 4.1 (ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

С 01.03.2022 ст. 15.5 дополняется ч. 6.1 (ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина – участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Читайте также:
Управление запасами на предприятиями: система, оптимизация, товарные и производственные

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”, другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

Эскроу-счета

Эскроу-счета в строительстве

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. Применение эскроу-счетов регламентируется законом в § 3 главы 45 ГК РФ.

Таким образом, банк через эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, а по своей сути расчет через эскроу-счет мало чем отличается от расчета через аккредитив. В целом, эскроу-счет лучше подходит для проведения расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам?

Как продавались новостройки раньше.

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Застройщики, продавая квартиры на этапе строительства, направляют полученные от продажи средства на строительство домов.

Приобретение жилья на этапе строительства обычно дешевле, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома.

Однако долевое финансирование строительства будущими жильцами по-прежнему содержало в себе некоторые риски для дольщиков и в 2017 году власти решили изменить существующую практику продажи новостроек.

Как будут продаваться новостройки теперь.

В конце 2018 года Правительство Российской Федерации утвердило новую схему финансирования жилищного строительства. С июля 2019 года средства дольщиков будут храниться на специальных счетах до момента введения объектов в эксплуатацию. Строить новые жилые дома можно будет только с привлечением собственных средств девелопера или заемных денег из банков.

Однако это не значит, что покупатели потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель по-прежнему сможет выбрать понравившийся объект, заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет через банк, осуществляющий финансирование строительства.

Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком?

  1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу- счета. На оформление и регистрацию ДДУ в «Росреестре» уйдет примерно 9 дней.
  2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трех-сторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
  3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки покупки квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги
с эскроу-счета?

Средства с эскроу-счета вернутся клиенту в следующих случаях:

  1. застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
  2. застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  3. застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если обанкротится банк?

Деньги, размещенные на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн руб. Однако даже в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, такие как «Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «ЮниКредит Банк», «Связьбанк» и другие, чье банкротство маловероятно.

Что если застройщик
обанкротится?

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от действий девелопера.

В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового застройщика для завершения проекта.

Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

На какой стадии можно купить
новостройку через эскроу-счет?

Согласно прежней схеме работы, застройщик получал право начинать продажи квартиры еще на ранней стадии строительства жилого дома. Это позволяло быстрее привлекать средства для строительства. Новая схема, подразумевает использование девелопером собственных или заемных средств при возведении жилого объекта.

Однако в рамках новой схемы, продажи квартир по-прежнему будут открываться на ранних стадиях строительства. Этому способствует желание банков, выделяющих кредиты на строительство, минимизировать собственные риски, за счет привлечения денег покупателей на эксроу-счета.

Таким образом, чем больше денег привлечет застройщик в самом начале проекта, тем выгоднее для него станет кредит выдаваемый банком.

Насколько подорожают новостройки?

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Затраты на финансирование строительства в виде стоимости обслуживания кредита и выплаты процентов будут учитываться застройщиками при определении цен на жилье. Чем дороже получаемые застройщиком кредиты, тем дороже станут квартиры в новостройках для покупателей.

Схема привлечения средств на строительство через эскроу-счета защищает большинство покупателей от возможных финансовых потерь. Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае — средства с эскроу-счета не подлежат изъятию, даже если сам покупатель окажется должником. Однако, гарантия сохранности средств неизбежно выразится в увеличении стоимости квартир.

Ранее застройщик мог привлекать кредитные средства лишь для покрытия разницы между стоимостью строительства и деньгами, привлеченными от дольщиков. При новой схеме финансирования доступа к средствам дольщиков на этапе строительства у застройщика не будет. Тем самым объем кредитных средств, привлекаемых строительными компаниями для возведения домов, возрастет до 85%, что значительно увеличит себестоимость строительства.

А это значит, что при переходе на эскроу-счета жилье в новостройках может подорожать по оценкам различных экспертов рынка недвижимости на 10–30 процентов.

Как оформляется договор по эскроу-счету?

Покупатель и продавец договариваются о сделке купли-продажи.

Покупатель и продавец обращаются в банк для осуществления взаиморасчетов по сделка с использованием счета эскроу.

Банк формирует договор, на основании которого открывает счёт.

Регистрация сделки в Росреесте.

Покупатель зачисляет денежные средства на счёт эскроу.

Банк проверяет выполнение застройщиком обязательств по строительству.

По сделке продавец застройщик получает денежные средства. Покупатель — свою квартиру.

  1. Постоянное финансирование строительства, независимое от сезонности продаж и других обстоятельств.
  2. Контроль со стороны банка за проведением операций по счету и соблюдением сторонами установленных договором сроков распоряжения денежными средствами.
  3. Минимизация рисков неоплаты.
  1. Дольщик имеет полную гарантию получения жилья по зафиксированной цене, либо гарантию возврата денег.
  2. Уверенность в получение квартиры.
  3. Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.
  1. Застройщик вынужден брать кредит банке под процент, который придется закладывать в стоимость возводимого жилья.
  2. Данная схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.
  3. Пересмотр собственной финансовой модели, что также может сказаться на конечной стоимости объекта и срокам сдачи.
  4. Часть небольших застройщиков не сможет работать в данных условиях и уйдет с рынка.
  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка.
  2. Эскроу-счета — относительно новый продукт для России, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
  3. При необходимости провести дорогостоящую сделку, сумма свыше 10 млн рублей является личным риском покупателя.
  4. Увеличение среднерыночной стоимости жилья.
  5. Возможное увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту.

Подготовлено по материалам :

Продажи осуществляются в соответствии с Федеральным законом 214-Ф3. Проектная декларация опубликована на gk-mic.ru и наш.дом.рф. Фактический внешний вид возводимых зданий, отделка и дизайн интерьеров, в том числе мест общего пользования, элементы благоустройства могут отличаться от изображений, размещаемых на сайте. Информация, изложенная на сайте, в том числе информация о наличии, характеристиках, планировках объектов, ценах, скидках, акциях носит исключительно ознакомительный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Окончательная цена указывается в договоре. ПАО Сбербанк, Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

  • Выбрать квартиру
  • О компании
  • Акции
  • Ипотека
  • Контакты
  • Новости
  • Карта сайта
  • Служба клиентской
    поддержки

Клиентская поддержка: +7 495 795-04-04
Адрес: Москва, Космодамианская наб., д. 52, стр. 1Б
Понедельник-пятница с 9:00 до 21:00
Суббота, воскресенье с 10:00 до 19:00

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

  1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
  2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
  3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
  7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
  8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
  9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

  • Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
  • В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
  • Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
  • Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
  • Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
  • Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

  • Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
  • До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
  • Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

  • застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
  • быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  • на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

  • продать 10% квартир;
  • построить объект на 30%.

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Счета Escrow (эскроу) в долевом строительстве – что это такое простыми словами, какие изменения с июля 2021 и 2021 года в 214фз

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Счета Escrow (эскроу) в долевом строительстве – что это такое простыми словами, какие изменения с июля 2021 и 2021 года в 214фз

Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.

1. До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.

2. Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.

3. Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.

4. Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.

— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Популярные вопросы и ответы

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив?

Для гарантированных расчетов также применяются такие финансовые инструменты как аккредитив и банковская ячейка.

Банковская ячейка — это аренда сейфа в банке. Наиболее часто применяется при приобретении недвижимости. Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги. После госрегистрации перехода права, продавец предъявляет банку договор купли-продажи и забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка перевести средства клиента получателю, когда тот выполнит ранее оговоренное условие. Аккредитивы применяют в торговых сделках коммерческие организации. Банк становится посредником в сделках. Если продавец подтвердит поставку, ему переведут деньги.

— Что лучше? Все зависит от статуса участников сделки (юрлицо или физлицо) и ее правовой природы, в частности, предмета договора. Аккредитив чаще используется юридическими лицами и широко применим по договорам поставки. При этом следует иметь ввиду, что банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитивы и эскроу-счета — только для безналичных платежей, — объяснил адвокат Эльдар Керимов.

Есть ли особенности у эскроу-счета при покупке квартиры у застройщика?

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

— Часто в последние годы мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий тех или иных банков. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках «Агентством по страхованию вкладов», — пояснила руководитель юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская.

Но если обычный вклад страхуется на сумму до 1,4 млн рублей, то для эскроу-счета этот лимит повышен до 10 млн рублей.

— Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга нет. Здесь значительная часть жилья продаётся дороже этой суммы. Соответственно клиенты потеряют ту часть, которая будет выше 10 миллионов рублей, — выделили еще один минус Вячеслав Приймак.

— Механизм эскроу пришёл к нам из стран Запада. Эта система широко используется во время сделок с недвижимостью в США и Великобритании, — пояснил Вячеслав Приймак.

— Эскроу-счета появились в 20-е годы прошлого века в Швейцарии для управления строительством. Затем их использование распространилось по всему миру, — дополнила Елена Иванкина.

— Западная практика показывает, что средства, внесенные на эскроу-счета, могут поэтапно использоваться для финансирования строительства. В России пока поэтапное раскрытие счетов невозможно. Кроме того, в отличие от ряда западных стран, российская практика применения эскроу-счетов не позволяет начислять проценты на средства, находящиеся на данных счетах. В результате в нашей стране их использование приводит к возрастанию стоимости строительства, так как оно осуществляется не на деньги инвесторов, а на банковские кредиты, полученные застройщиком. За кредиты банками начисляются проценты. В итоге выигрывают именно они, так как с одной стороны получают бесплатные депозиты дольщиков, плюс процентный доход с кредитов застройщикам. При этом стоимость строительства повышается, — рассказала Елена Иванкина.

— Счета эскроу в том виде, с которым работают российские застройщики, не имеют ничего общего с общепринятой европейской или американской практикой. Мы взяли название, но изменили механику, — считает Александр Козлов. — На Западе счет эскроу — алгоритм при расчете по любым сделкам, в том числе с недвижимостью. Формально человек выставляет недвижимость на рынок, находит покупателя и существует определенный период — трансферный. Он позволяет любой стороне договора передумать, в зависимости от того, какие условия были поставлены. Мы переняли эту возможность передумать, но ввели на законодательном уровне не как волеизлияние одной из сторон, а как механизм защиты покупателя на период строительства объекта недвижимости.

Эскроу-счёт — простыми словами: принцип работы и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Строящиеся дома обязаны продавать по эскроу-счетам. Так велит закон с 1 июля 2019 года. Схема покупки по эскроу предполагает участие не только двух сторон — покупателя и продавца, но и третьей стороны — банка. В статье разберём, что такое эскроу и как его открыть.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:

  • в случае с новостройкой обязательство — сдать дом в эксплуатацию.
  • в случае со вторичкой обязательство — передать права собственности.

Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.

Для чего используют эскроу-счёт

Когда одна сторона даёт деньги вперёд, всегда есть риск, что вторая сторона деньги возьмёт, а обязательства не выполнит. Поэтому главная цель эскроу — обезопасить покупателей от сделок с нерадивыми строительными компаниями. Введение посредника в виде банка исключило возможность мошенничества со стороны застройщика. Теперь недобросовестный девелопер не может забрать деньги клиентов, бросить стройку и скрыться. Если застройщик не сдаст дом, он не получит никаких денег — они вернутся покупателям. После обязательного введения эскроу тёмные игроки стали покидать рынок. Также эскроу эффективен, если застройщик не достроил объект по причине банкротства.

Какие документы нужны для открытия эскроу-счета?

Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.

Как открыть счёт эскроу?

Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.

  1. Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
  2. С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
  3. Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
  4. Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.

Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры в ипотеку

Тоже нужен трёхсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заёмщика.

Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберётся со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:

  • паспорт,
  • ДДУ,
  • оплаченный полис страхования жизни и здоровья заёмщика,
  • заключенный кредитный договор,
  • реквизиты эскроу-счёта.

Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счёт эскроу.

Кто собственник денег на счету?

Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.

Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта

  • Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
  • Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
  • На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
  • Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
  • Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
  • Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.

Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.

В каком банке открыть эскроу-счет

Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию для сделок по эскроу.

На 1 октября 2021 года Центробанк РФ разрешает 89 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка. Сейчас туда входят популярные банки-гиганты:

  • Сбербанк,
  • Открытие,
  • Альфа-банк,
  • Тинькофф-банк,
  • Райффайзенбанк,
  • Совкомбанк,
  • Уралсиб,
  • Промсвязьбанк и прочие.

Что будет в случае банкротства банка

Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.

Что будет в случае банкротства застройщика

Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.

Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья

Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.

Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.

Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.

Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?

Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.

Участие в долевом строительстве

  • Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
  • Эскроу обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.

Форма договора

  • Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
  • Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.

Открытие и закрытие счёта

  • Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
  • Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.

Ответственность за платеж

  • За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
  • В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.

Страхование

  • Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
  • Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.

Арест

  • Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
  • Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.

Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу-счёта

Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки эскроу-модели.

Плюсы

  • Сделка прозрачна: обязательства выполнены — деньги получены. Никакого мошенничества со стороны строительных компаний.
  • При расторжении сделки счёт сразу закрывается, а всё содержимое поступает на личный счёт покупателя.
  • Вклад страхуется на сумму до 10 000 000 рублей.
  • Покупатель ничего не платит за открытие и обслуживание счёта, если совершает сделку с первичкой.
  • Налоговая и суд не вправе арестовать деньги на эскроу-счёте.
  • Ипотеку может выдать один банк, а эскроу открыть — другой, рефинансировать ипотеку можно в третьем банке. Выбор за покупателем.
  • Договор гибкий: стороны сами выбирают, какие документы предоставить банку, чтобы доказать заключение сделки. Можно вносить любые обоюдно согласованные изменения в договор.

Минусы

  • Деньги на счёте заморожены, а значит, не могут приносить прибыль и не защищены от инфляции. Есть вероятность, что застройщик не сдаст дом, тогда деньги вернут дольщикам. Но эти деньги будут стоить дешевле, чем в дату внесения на счёт. На эту сумму уже вряд ли возможно купить аналогичное жильё.
  • За сделки с вторичной недвижимостью покупатель платит комиссию за открытие счёта.
  • Подорожание недвижимости на первичном рынке. Введение закона об эскроу обязало строительные компании обращаться за кредитами в банки, чтобы построить объект. Обслуживание кредита девелоперы компенсируют повышением цен на квартиры.
  • Риск покупки в ипотеку. Если через время после покупки застройщика признают банкротом, то дольщику вернут только деньги на счету. Все проценты, которые он платил банку в период строительства, считаются расходами дольщика и не возмещаются.

Квартиры по эскроу-счетам

Покупайте квартиру безопасно! Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу-счета для наших покупателей.

Рассмотрите жилые комплексы в разных районах Краснодара:

ЖК AVrorA, центр Краснодара

  • Рядом 7 скверов и большой парк
  • Фасад из натурального камня
  • Закрытая территория

ЖК Ural, район «СБС Мегамолл»

  • Свой детский сад и фитнес-клуб
  • 7-этажный коммерческий центр
  • Подземный паркинг

ЖК Novella, район ЭНКА

  • Двор-сад
  • Увеличенные окна
  • Безбарьерная среда

ЖК Fresh, район Гидростроителей

  • Вид на реку Кубань
  • Панорамное остекление
  • Собственная набережная 440 м

ЖК «Смородина», район Новознаменский

  • Густое ландшафтное озеленение
  • Колясочные и велосипедные
  • Широкие дворы с игровыми зонами

Апарт-отель The Grand Palace, район «СБС Мегамолл»

  • Европейская отделка комнат
  • SPA, фитнес-центр, ресторан, прачечная
  • Медицинский консьерж и служба безопасности

Role Clef, исторический центр Краснодара

  • Летние террасы на крыше
  • Потолки высотой 3,2 метра
  • Ванные комнаты с окнами
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: