Неотделимые улучшения арендованного имущества в 2021 году. Отделимые улучшения имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества в 2021 году. Отделимые улучшения имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация в 2021 году произвела неотделимые улучшения в разных арендованных помещениях, затраты учитывала отдельно по объектам. Без согласия арендодателей организация модернизировала систему вентиляции на сумму 200 000 руб. и систему пожаротушения на сумму 45 000 руб.; с согласия арендодателя модернизировала систему водоснабжения на сумму 35 000 руб. Арендодатели не возмещают стоимость неотделимых улучшений. Организация не применяет ФСБУ, которые следует применять с 2022 года (в том числе ФСБУ 6/2020).
Как следует учесть расходы на неотделимые улучшения в бухгалтерском и налоговом учете (в целях налогообложения прибыли) в каждой ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если в учетной политике организации по бухгалтерскому учету установлено, что применяется положение четвертого абзаца п. 5 ПБУ 6/01 и установлен лимит в размере 40 000 рублей, то затраты организации на создание неотделимых улучшений арендованного помещения в размере менее 40 000 рублей (например, системы водоснабжения в сумме 35 000 руб.) можно признать расходами периода, в котором они понесены. Если фактически произведенные затраты в виде неотделимых улучшений в арендованном помещении превышают 40 000 рублей (например, на модернизацию системы вентиляции стоимостью 200 000 руб. и (или) системы пожаротушения на сумму 45 000 руб.), то вложения учитываются в составе основных средств, стоимость которых погашается посредством начисления амортизации.
Если неотделимые улучшения осуществлены без согласия арендодателя, то стоимость произведенных неотделимых улучшений не учитывается в целях налогообложения (в рассматриваемом случае это касается модернизации системы вентиляции и системы пожаротушения). Затраты на модернизацию системы водоснабжения могут учитываться организацией-арендатором в составе материальных расходов текущего периода.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 “Учет основных средств” и п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее – Положение N 34н), капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств (далее – ОС). При этом п. 47 Положения N 34н предусмотрено, что законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. Причем ПБУ 6/01 не уточняет, какие именно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе основных средств арендатора (отделимые или неотделимые, произведенные с согласия арендодателя или без него, возмещаемые или невозмещаемые).
Таким образом, согласно ПБУ 6/01 произведенные арендатором неотделимые улучшения должны быть включены им в состав собственных ОС. Несмотря на то, что эти положения не соответствуют гражданско-правовому статусу неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ), Минфин и ФНС России придерживаются именно такой точки зрения (смотрите п. 12 письма ФНС России от 20.04.2020 N БС-4-21/6581@, письма Минфина России от 24.09.2020 N 03-05-05-01/83771, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46, от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17).
Заметим, стоимостного критерия для отнесения актива к объектам ОС в бухгалтерском учете нет. Вместе с тем в соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 организация может учитывать активы, которые соответствуют условиям отнесения их к ОС (п. 4 ПБУ 6/01), но имеют стоимость не более лимита, предусмотренного учетной политикой предприятия (в пределах 40 000 руб. за единицу), в составе материально-производственных запасов. Для этого в учетной политике должно быть установлено, что в организации применяется положение четвертого абзаца п. 5 ПБУ 6/01 и установлен соответствующий лимит.
Начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2021 год для учета материально-производственных запасов применяется ФСБУ 5/2019 “Запасы”. Согласно п. 3 ФСБУ 5/2019 для целей бухгалтерского учета запасами считаются активы, потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации, либо используемые в течение периода не более 12 месяцев. То есть если актив используется более 12 месяцев, то его нельзя признать запасами на основании п. 3 ФСБУ 5/2019.
На наш взгляд, в таком случае можно ориентироваться на положения п. 5 ФСБУ 6/2020 (обязателен к применению с 2022 года). В нем сказано, что организация может принять решение не применять ФСБУ 6/2020 в отношении ОС, имеющих стоимость ниже лимита, установленного организацией с учетом существенности информации о таких активах. При этом затраты на приобретение, создание таких активов признаются расходами периода, в котором они понесены. При этом организация должна обеспечить надлежащий контроль наличия и движения таких активов (смотрите также Рекомендации Р-100/2019-КпР “Реализация требования рациональности” (Иллюстративный пример 1. Стоимостной лимит для малоценных основных средств)).
С учетом указанного, по нашему мнению, если в учетной политике организации в соответствии с положением четвертого абзаца п. 5 ПБУ 6/01 установлен лимит в размере 40 000 рублей, то затраты организации на создание неотделимых улучшений арендованного помещения в размере менее 40 000 рублей (например, системы водоснабжения в сумме 35 000 руб.) можно признать расходами периода, в котором они понесены.
Так как изначально организация не может знать величину будущих затрат, то полагаем, что работы следует первоначально отражать на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”.
В таком случае в учете организации-арендатора могут быть оформлены следующие записи:
Дебет 08 Кредит 10 (60, 69, 70 и пр.)
– произведены неотделимые улучшения арендованного помещения;
Дебет 20 Кредит 08
– расходы на улучшение признаны в составе расходов по обычным видам деятельности.
Исходя из того, что организация должна обеспечить надлежащий контроль наличия и движения таких активов (четвертый абзац п. 5 ПБУ 6/01), то стоимость неотделимых улучшений следует учесть за балансом. Например, на счете 012 “Неотделимые улучшения”, оформив запись:
Дебет 012
– учтена стоимость неотделимых улучшений.
Если фактически произведенные затраты в виде неотделимых улучшений в арендованном помещении превышают 40 000 рублей (например, на модернизацию системы вентиляции стоимостью 200 000 руб. и (или) системы пожаротушения на сумму 45 000 руб.), то они формируют стоимость ОС, которая погашается посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования одним из методов, установленных п. 18 ПУБ 6/01 (п. 17 ПБУ 6/01). При этом организация в бухгалтерском учете может установить срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного ОС равным оставшемуся сроку аренды ОС в соответствии с договором аренды (п. 20 ПБУ 6/01). По мнению уполномоченных органов, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия (в нашем случае – до возврата арендодателю объекта аренды с новыми качественными характеристиками) (подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет арендатором капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств).

Читайте также:
Выплаты на детей от 3 до 7 лет: кому и сколько положено в 2021 году

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Пункт 1 ст. 258 НК РФ устанавливает, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
Таким образом, порядок налогообложения неотделимых улучшений зависит от того, осуществлены ли такие улучшения с согласия арендодателя или без согласия, а также возмещаются ли арендатору.
Если неотделимые улучшения осуществлены без согласия арендодателя (в нашем случае это модернизация системы вентиляции и системы пожаротушения), то стоимость произведенных неотделимых улучшений не учитывается в целях налогообложения, улучшения не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ, смотрите также письма УФНС РФ по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, от 17.03.2006 N 18-11/20791, от 16.03.2006 N 18-11/1/20791). При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю их стоимость не включается в расходы (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Если неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя, но арендатору не возмещаются (в нашем случае это модернизация (реконструкция) системы водоснабжения (смотрите письмо Минфина РФ от 29.12.2009 N 03-03-06/1/830)), то в течение срока договора аренды их стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 20.08.2018 N 03-03-07/58751, от 19.01.2009 N 03-03-07/1 и от 10.11.2008 N 03-03-06/1/620, подробнее смотрите Энциклопедию решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли).
Вместе с тем в п. 1 ст. 256 НК РФ определено, что амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей. В данной ситуации по отношению к модернизации (реконструкции) системы водоснабжения приведенный суммовой критерий не выполняется. Следовательно, затраты на улучшения включаются организацией-арендатором в состав материальных расходов текущего периода в силу п. 1 ст. 254 НК РФ (смотрите также письма Минфина России от 08.07.2019 N 03-03-06/1/49999, от 07.06.2018 N 03-03-07/39084, от 21.02.2017 N 03-03-06/1/9856). В свою очередь, в подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ определено, что стоимость такого имущества (малоценных активов) включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию. В целях списания стоимости имущества, указанного в данной норме, в течение более одного отчетного периода налогоплательщик вправе самостоятельно определить порядок признания материальных расходов в виде стоимости такого имущества с учетом срока его использования или иных экономически обоснованных показателей (смотрите письмо Минфина России от 20.05.2016 N 03-03-06/1/29124).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
– Энциклопедия решений. Учет “малоценных” основных средств;
– Вопрос: Учет неотделимых улучшений по ФСБУ 6/2020 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
– Вопрос: Налоговый и бухгалтерский учет расходов на установку пожарной сигнализации арендатором (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2020 г.);
– Неотделимые улучшения, произведенные арендатором (А.Б. Сухов, журнал “Бухгалтер Крыма”, N 4, апрель 2019 г.);
– Минфин об учете арендатором некомпенсируемых затрат на неотделимые улучшения (Е.Л. Ермошина, журнал “Налог на прибыль: учет доходов и расходов”, N 9, сентябрь 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Федорова Лилия

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Читайте также:
Правила оплаты патента для иностранных граждан в 2021 году

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Читайте также:
Какой срок хранения сведений в ЕГРН в 2021 году. Сколько действует выписка из ЕГРН. Выписка из ЕГРН на квартиру для прописки

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

СРОЧНЫЙ МАСТЕР-КЛАСС ПО НДС

Только в эту пятницу (14 января) большой мастер-класс по НДС от Эльвиры Митюковой «Декларация за 4 квартал и работа в 2022 году». Цена для подписчиков «Клерк.Премиум» – 8 990₽, без подписки – 12 990₽. Посмотрите программу тут

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

аудитор, налоговый консультант

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Что такое неотделимые улучшения?

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) ( Письма Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663 , от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763 ) . Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса. Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • если это прямо предусмотрено договором аренды;
  • если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Читайте также:
Какую минимальную долю в квартире можно продать в 2021 году

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • емонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а явля-ются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

  • В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
  • Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Читайте также:
Меры финансовой поддержки населения при карантине в 2021 году

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .

  1. Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ
  2. Возмещаются ли неотделимые улучшения?
  3. Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя
  4. Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Вопрос: Как отразить в учете арендатора капитальные вложения (в виде неотделимых улучшений) в арендованное основное средство (ОС) (движимое имущество), произведенные с согласия арендодателя, если по условиям договора аренды затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются?
По условиям договора аренды неотделимые улучшения являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды передаются арендодателю. Капитальные вложения выполнены арендатором собственными силами в процессе использования объекта аренды. Затраты на неотделимые улучшения (стоимость использованных материалов (без учета НДС, принятого к вычету при их приобретении в общеустановленном порядке), заработная плата работников, начисленные на нее страховые взносы и т.п.) составили 274 500 руб.
Срок полезного использования (СПИ) капитальных вложений для целей бухгалтерского учета установлен исходя из ожидаемого срока их использования с учетом оставшегося срока аренды — 25 месяцев. Срок полезного использования капитальных вложений для целей налогового учета установлен равным 61 месяцу (исходя из СПИ, установленного для амортизационной группы арендуемого ОС (четвертая амортизационная группа)). Организация применяет линейный способ (метод) начисления амортизации.
На дату возврата арендуемого ОС арендодателю по окончании срока аренды согласованная сторонами стоимость неотделимых улучшений составляет 120 000 руб. (в том числе НДС 20 000 руб.), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю.
Посмотреть ответ

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество?

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Вопрос: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль
Посмотреть ответ

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Читайте также:
Можно ли отправлять претензию по электронной почте в 2021 году. Как правильно отправить досудебную претензию по почте

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Отделимые улучшения арендованного имущества

В ряде случаев арендатор проводит работы по улучшению арендованного объекта. Читайте об особенностях налогового и бухгалтерского учета трат на создание отделимых улучшений у арендатора.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан арендодатель (п. 1), а арендатор – поддерживать метры в хорошем состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание взятых во временное пользование метров (п. 2). При этом в Гражданском кодексе сделана оговорка «если иное не установлено законом или договором аренды».

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми. Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.

По окончании срока аренды они могут быть демонтированы. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

После истечения срока договора с отделимыми улучшениями арендатор вправе совершать любые действия, если контрактом не предусмотрены иные действия.

Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются текущие расходы как материальные затраты.
Так как же учесть такие затраты?

Бухгалтерский учет

Если произведенные арендатором отделимые улучшения удовлетворяют условиям, предусмотренным пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина
от 30 марта 2001 г. № 26н), то капвложения в арендованное имущество учитываются в качестве отдельного объекта основных средств. А значит, принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

При этом в учете делаются следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60, 76
— отражена стоимость работ и услуг сторонних организаций, связанных с улучшением арендованного имущества;

Дебет 01 Кредит 08
— затраты по улучшению арендованного имущества учтены как отдельный инвентарный объект.

Если арендатор производит отделимые улучшения в виде установки оборудования, требующего монтажа, то принятие к учету отражается так:

Дебет 07 Кредит 60
— отражена фактическая себестоимость приобретения, которая соответствует договорной цене, подлежащей уплате поставщику (без учета НДС);

Дебет 08 Кредит 07
— отражена стоимость оборудования, переданного в монтаж;

Дебет 08 Кредит 60, 76
— отражена стоимость (без учета НДС) выполненных подрядчиком работ по установке данного оборудования;

Дебет 01 Кредит 08
— отражена сформированная первоначальная стоимость объекта ОС, приведенного в состояние, пригодное для использования в запланированных целях.

При этом арендатором открывается инвентарная карточка на отдельный объект на сумму произведенных затрат. В бухгалтерском учете стоимость объектов ОС погашается за счет начисления амортизации в порядке, установленном в разделе III ПБУ 6/01.

Налог на прибыль

В налоговом учете, если стоимость отделимых улучшений будет превышать 100 000 руб., а также если объект ОС удовлетворяет остальным требованиям, предъявляемым к амортизируемому имуществу, изложенным в пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса, улучшения можно учитывать как амортизируемое имущество арендатора. Об этом Минфин сообщал в письме от 10 августа 2012 года № 03-03-06/1/397.

Если стоимость отделимых улучшений будет меньше 100 000 рублей, то в налоговом учете их нельзя учитывать в составе амортизируемого имущества. В этом случае стоимость оборудования учитывается в налоговых расходах единовременно при вводе объекта в эксплуатацию. Возникает необходимость применения ПБУ 18/02.

Читайте также:
Гаражная амнистия 2021 года: последние новости. Какие документы нужны для гаражной амнистии

Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). Именно поэтому в случае установки оборудования, требующего монтажа, к налоговому учету оно принимается по первоначальной стоимости, которая складывается из договорной цены оборудования, требующего монтажа (без учета НДС), и стоимости выполненных подрядчиком работ по его установке (без учета НДС).

Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В случае выполнения работ и услуг сторонних организаций, связанных с улучшением арендованного имущества, а также при монтаже оборудования сумма НДС, предъявленная организации исполнителем, принимается к вычету после принятия на учет оборудования и выполненных работ – конечно, при наличии счета-фактуры (подп. 1 п. 2 ст. 171,
п. 1 ст. 172 НК РФ).

Применение ПБУ 18/02

Если стоимость отделимых улучшений будет меньше 100 000 рублей, то в налоговом учете
их нельзя учитывать в составе амортизируемого имущества. В этом случае стоимость оборудования учитывается в налоговых расходах единовременно при вводе объекта в эксплуатацию. Возникает необходимость применения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу
на прибыль организаций» (утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. № 114н).

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Пpи длитeльнoм cpoкe apeнды чacтнoгo дoмa, квapтиpы, кoммepчecкoгo пoмeщeния и дpyгoгo oбъeктa чacтo apeндaтopы мoгyт пpoизвoдить нeoтдeлимoe yлyчшeниe нeдвижимoгo имyщecтвa . O тoм, чтo этo тaкoe, в кaкиx cлyчaяx yлyчшeния oтдeлимы и кaк пoлyчить кoмпeнcaцию, paccкaжeм в cтaтьe.

Чтo тaкoe нeoтдeлимыe yлyчшeния жилoгo имyщecтвa и кoгдa иx пpoизвoдят

Coглacнo ГК PФ , нeoтдeлимыe yлyчшeния — тe yлyчшeния, кoтopыe нeвoзмoжнo изъять бeз вpeдa для ocнoвнoгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo apeндoдaтeлю . Дpyгими cлoвaми, этo — тo, чтo apeндaтop нe cмoжeт зaбpaть c coбoй, нe нaвpeдив пpи этoм oбъeктy.

Нeoтдeлимыe yлyчшeния квapтиpы пo ГК PФ — этo:

yлyчшeния, кoтopыe нeвoзмoжнo изъять бeз вpeдa имyщecтвy;

влoжeния , пoвышaющиe цeннocть apeндyeмoгo oбъeктa;

yлyчшeния, выпoлнeнныe c coглacия coбcтвeнникa нeдвижимocти .

Ecли кaкиe-либo кaпитaльныe paбoты выпoлняютcя бeз coглacия apeндoдaтeля — coбcтвeнникa нeдвижимocти, oни тoжe пoпaдaют пoд зaкoнoдaтeльнoe oпpeдeлeниe нeoтдeлимoгo yлyчшeния, нo нe кoмпeнcиpyютcя apeндoдaтeлeм.

Нeoтдeлимыe yлyчшeния пoмeщeния пpинaдлeжaт coбcтвeнникy oбъeктa, пoтoмy чтo иx нeвoзмoжнo изъять. Нo oплaчивaeт иx oбычнo apeндoдaтeль. Чaщe вceгo yлyчшeния пpoизвoдят пpи длитeльнoм cpoкe apeнды, кoгдa xoтят yлyчшить ycлoвия для бизнeca или пpoживaния. Нaпpимep:

Дeлaют кaпитaльный peмoнт в чacтнoм дoмe c тpeщинaми, кpивыми cтeнaми, cтapыми cтeклoпaкeтaми.

Пpoвoдят кoммyникaции в oфиcнoe пoмeщeниe — вoдoпpoвoд, элeктpичecтвo, oтoплeниe.

Утeпляют фacaд cклaдcкиx пoмeщeний, ycтaнaвливaют кpaн-бaлкy для пepeмeщeния тoвapoв.

Дocтpaивaют нeзaкoнчeннoe здaниe тopгoвoгo цeнтpa нa apeндyeмoм зeмeльнoм yчacткe.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx пpимepax apeндaтopы пpoизвeли нeoтдeлимoe yлyчшeниe — oни нe cмoгyт зaбpaть c coбoй peмoнт, кoммyникaции, yтeплeниe фacaдa и дocтpoeнный этaж. Bo-пepвыx, этo cлишкoм нaклaднo. Bo-втopыx, пpинeceт вpeд имyщecтвy apeндoдaтeля.

Paзъяcнeниe: oтдeлимыe и нeoтдeлимыe yлyчшeния apeндoвaннoгo имyщecтвa

Пoд пoнятиeм yлyчшeния имyщecтвa выcтyпaют любыe кaчecтвeнныe измeнeния oбъeктa, пoвышaющиe eгo цeннocть. Улyчшeниe мoжeт быть нaпpaвлeнo нa pacшиpeниe фyнкциoнaльнocти oбъeктa, eгo ycoвepшeнcтвoвaниe, пoвышeниe тexничecкиx xapaктepиcтик, yлyчшeниe cвoйcтв и дpyгиe цeли. Гpaждaнcкий кoдeкc выдeляeт двa типa yлyчшeний — oтдeлимыe и нeoтдeлимыe.

Чтo oтнocитcя к oтдeлимым yлyчшeниям

Oтдeлимыe yлyчшeния — тe, кoтopыe мoжнo изъять бeз вpeдa для имyщecтвa apeндoдaтeля. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндaтopa, пocлe oкoнчaния cpoкa apeнды oн зaбиpaeт иx. Нaпpимep, к oтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

Пpиoбpeтeннaя мeбeль — кpoвaти, тyмбoчки, cтoлы, шкaфы. B cлyчae, ecли oни нe вcтpaивaeмыe, и пpи дeмoнтaжe нe бyдeт нaнeceн вpeд cocтoянию пoмeщeния. Нaпpимep, ecли пpи дeмoнтaжe вcтpoeннoгo шкaфa пpидeтcя coдpaть oбoи, cдeлaть нecкoлькo дыp в cтeнax или нaнecти дpyгoй вpeд, yлyчшeниe мoгyт пpизнaть нeoтдeлимым.

Бытoвaя тexникa — тeлeвизopы, xoлoдильники, aвтoмaтичecкиe cтиpaльныe мaшины, пepcoнaльныe кoмпьютepы и дpyгиe eдиницы ocнaщeния. Bce иx мoжнo лeгкo пepeвeзти нa дpyгoe мecтo.

☕ Пpeдмeты бытa — кpyжки, кoвpики, пocтeльнoe бeльe, пoлoтeнцa, cyшилки для oбyви и пocyды и дpyгиe. Иx тoжe мoжнo лeгкo изъять, нe пpичинив пpи этoм никaкoгo вpeдa имyщecтвy apeндoдaтeля.

Бывaeт, чтo apeндoдaтeль xoчeт ocтaвить oтдeлимыe yлyчшeния в cвoeй coбcтвeннocти. B этoм cлyчae oн дoлжeн выдaть apeндaтopy кoмпeнcaцию, paвнyю cтoимocти oтдeлимыx yлyчшeний. Кoмпeнcaция выдaeтcя в видe cнижeния apeнднoй плaты нa oпpeдeлeнный cpoк нa ycтaнoвлeннyю cyммy либo eдинopaзoвo, в видe дeнeг.

Пpимep: Bacя cнял квapтиpy, в кoтopoй нe былo мeбeли. Caм кyпил кpoвaть, тyмбy, тeлeвизop, шкaф, cтoл и двa cтyлa. Bce этo — oтдeлимыe yлyчшeния, coбcтвeннocть Bacилия. Кoгдa cpoк apeнды пoдoшeл к кoнцy, Bacя нaшeл нoвyю квapтиpy и зaxoтeл зaбpaть мeбeль, нo apeндoдaтeль пoпpocил eгo ocтaвить мeбeлиpoвкy. Apeндoдaтeль зaплaтил кoмпeнcaцию — пepeвeл 120 000 pyблeй нa бaнкoвcкyю кapтy Bacи. Bacилий ocтaвил мeбeль, и тeпepь oнa — coбcтвeннocть влaдeльцa квapтиpы. Bacя мoг нe coглacитьcя нa cдeлкy, и тoгдa лeгкo зaбpaл бы мeбeль c coбoй.

Чтo oтнocитcя к нeoтдeлимым yлyчшeниям apeндoвaннoгo имyщecтвa

Нeoтдeлимыe yлyчшeния — вce, чтo нeльзя зaбpaть c coбoй, ecли гoвopить пpocтым языкoм. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндoдaтeля, нo apeндaтop впpaвe тpeбoвaть кoмпeнcaции влoжeний. Нaпpимep, к нeoтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

Читайте также:
Образец заявления в полицию по факту кражи имущества в 2021 году

Дocтpoй и пpиcтpoй — пpиcтpoй вepaнды к чacтнoмy дoмy, дocтpoй нeзaвepшeннoгo oбъeктa, пpиcтpoй нoвыx кoмнaт к cклaдcкoмy пoмeщeнию.

Пepeплaниpoвкa — cнoc или cтpoитeльcтвo нoвыx cтeн, измeнeниe плoщaди кoмнaт, вoзвeдeниe cтaциoнapныx мeжкoмнaтныx пepeгopoдoк.

Moдepнизaция — зaмeнa cтapoй элeктpoпpoвoдки, вoдoпpoвoдa, cиcтeмы кaнaлизaции и дpyгиx кoммyникaций нa нoвыe.

Texничecкoe ocнaщeниe — ycтaнoвкa кoндициoнepa, cплит-cиcтeмы, cиcтeмы cигнaлизaции, пoжapoтyшeния и дpyгиx cиcтeм.

Cтpoитeльcтвo oбъeктoв нa apeндoвaннoй зeмлe — вoзвeдeниe тopгoвыx цeнтpoв, aвтoзaпpaвoк, мaгaзинoв, жилыx дoмoв.

Пepeycтpoйcтвo. К этoмy тepминy oтнocитcя мoнтaж, ycтaнoвкa, пepeнoc инжeнepныx ceтeй — нaпpимep, вoдoпpoвoдa или гaзoпpoвoдa.

Peкoнcтpyкция — вoccтaнoвлeниe здaний, кaпитaльный peмoнт c coxpaнeниeм пepвoздaннoгo видa.

Caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиe paбoты — oбpaбoткa пoмeщeний oт тapaкaнoв, aкapициднaя oбpaбoткa yчacткoв и дpyгиe.

Caдoвoe oбycтpoйcтвo — пocaдкa плoдoнocящиx pacтeний: дepeвьeв, кycтoв.

Baжнo: тeкyщий peмoнт нe oтнocитcя к нeoтдeлимым yлyчшeниям. Пoд peмoнтoм cтoит пoнимaть ycтpaнeниe oпpeдeлeнныx нeиcпpaвнocтeй — нaпpимep, чacтичный peмoнт кpыши, зaмeнy нeбoльшoгo yчacткa пpoвoдки, зaмeнy пoвpeждeнныx cтeкoл нa нoвыe. Чeм мacштaбнee paбoты, тeм бoльшe шaнc пpизнaть иx кaпитaльным пpeoбpaзoвaниeм.

Ecли в бyдyщeм apeндaтop xoчeт зaбpaть нeoтдeлимыe yлyчшeния c coбoй, ecли этo вoзмoжнo — нaпpимep, выкoпaть и пepecaдить caжeнцы — этo дoлжнo зapaнee oбгoвapивaтьcя. Bce ycлoвия pacтopжeния cдeлки нyжнo oбязaтeльнo фикcиpoвaть в дoгoвope.

Нaпpимep: Дapья cнялa дaчный yчacтoк, зaключилa дoгoвop oб apeндe cpoкoм нa 10 лeт. 3a этo вpeмя пpoвeлa oтoплeниe, cдeлaлa кocмeтичecкий peмoнт, ycтaнoвилa нoвыe oкнa и двepи, пocaдилa и выpacтилa плoдoнocящиe дepeвья нa yчacткe. Bce этo — coбcтвeннocть apeндoдaтeля, влaдeльцa дaчи, пoтoмy чтo являeтcя нeoтдeлимым yлyчшeниeм. Дapья мoжeт пoпpocить кoмпeнcиpoвaть зaтpaты — ecли cooтвeтcтвyющee ycлoвиe пpoпиcaнo в дoгoвope, apeндoдaтeль выплaтит cyммy зaтpaт или cнизит apeнднyю плaтy.

Boзмeщeниe нeoтдeлимыx yлyчшeний пo дoгoвopy apeнды

Кoмпeнcaция нeoтдeлимыx yлyчшeний пpoвoдитcя apeндoдaтeлeм дoбpoвoльнo. Ecли и apeндaтop, и coбcтвeнник — физичecкиe лицa, дocтaтoчнo зaключить дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды либo пpocтo кoмпeнcиpoвaть зaтpaты нa yлyчшeниe. Ecли oдин из yчacтникoв cдeлки — юpидичecкoe лицo, вce плaтeжи нyжнo oфopмлять в cooтвeтcтвии c зaкoнoдaтeльcтвoм.

Ecли coбcтвeнник нeдвижимocти нe знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний или нe дaвaл coглacия нa ниx, вы нe пoлyчитe кoмпeнcaцию. Cтaтья 623 ГК PФ oпpeдeляeт, чтo cтoимocть yлyчшeний, пpoвeдeнныx бeз coглacия apeндoдaтeля, нe пoдлeжит вoзмeщeнию, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo зaкoнoм.

Ecли coбcтвeнник дaвaл пиcьмeннoe coглacиe нa пpoвeдeниe yлyчшeний, пpoцeдypa пoлyчeния кoмпeнcaции пpocтa: дocтaтoчнo зaявить o cвoeм жeлaнии пoлyчить дeньги. Ecли coбcтвeнник coглacитcя, oбcyдитe c ним cyммy и cпocoб пepeдaчи кoмпeнcaции.

Чтoбы избeжaть cпopoв, coxpaнитe вce чeки и дoгoвopa, кoтopыe пoдтвepждaют, чтo вы пoтpaтили нa yлyчшeниe нeдвижимocти oпpeдeлeннyю cyммy. Coбcтвeнник oбъeктa oбязaн бyдeт вoзмecтить вce зaтpaты. Cдeлaть этo oн мoжeт нecкoлькими cпocoбaми:

yмeньшить apeнднyю плaтy нa 10%, 20%, 30% или дpyгyю cyммy нa cpoк, нyжный для пoлнoгo пoгaшeния зaдoлжeннocти;

нe бpaть c вac apeнднyю плaтy нa пpoтяжeнии cpoкa, нeoбxoдимoгo для кoмпeнcиpoвaния зaтpaт;

вepнyть дeньги нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкий cчeт или дpyгим cпocoбoм — вcю cyммy cpaзy или чacтями.

Чтoбы пoдтвepдить кoмпeнcaцию и избeжaть лишниx cпopoв, нyжнo cocтaвить дoгoвop нa вoзмeщeниe ycлoвий, пpизнaнныx нeoтдeлимыми. Пpиcвoйтe дoкyмeнтy пopядкoвый нoмep, yкaжитe дaтy eгo пoдпиcaния, нaпишитe peквизиты oбeиx cтopoн. Пocлe этoгo:

Пepeчиcлитe oбъeкты , кoтopыe являютcя нeoтдeлимыми yлyчшeниями — нaпpимep, нaпишитe пepeчeнь paбoт или пepeчиcлитe мoдифициpoвaнныe инжeнepныe ceти.

Paccчитaйтe cтoимocть yлyчшeний и yкaжитe ee в дoгoвope. Учитывaйтe cтoимocть мaтepиaлoв и paбoты, ecли ecть чeки и нa тo, и нa дpyгoe.

Укaжитe вpeмя paбoт пo нeoтдeлимoмy yлyчшeнию — oнo вaжнo для бyxгaлтepcкoгo yчeтa и нyжнo, ecли oдин из yчacтникoв cдeлки — юpидичecкoe лицo.

Pacпишитe пopядoк oплaты кaпитaльныx влoжeний — yкaжитe, кeм oни бyдyт oплaчивaтьcя и в кaкиe cpoки. Oпишитe cпocoб oплaты — ecли этo бeзнaличный pacчeт, yкaжитe peквизиты.

Укaжитe нa coглacoвaннocть дeйcтвий — пoдчepкнитe, чтo и coбcтвeнник пoмeщeния, и apeндaтop coглacны c ycлoвиями дoгoвopa и oбязyютcя иx выпoлнять.

Пocтaвьтe штpaфы зa нeиcпoлнeниe oбязaннocтeй или пpocpoчкy oплaты — этo мoтивиpyeт apeндoдaтeля быcтpee выпoлнить oбязaтeльcтвa.

Cpoки пoлyчeния кoмпeнcaции нe peглaмeнтиpoвaны. Bы мoжeтe зaпpocить вoзмeщeниe pacxoдoв нa кaпитaльнoe пpeoбpaзoвaниe нeдвижимocти и cpaзy пocлe oкoнчaния paбoт, и пpи pacтopжeнии дoгoвopa apeнды. Ecли дoгoвop apeнды pacтopгaeтcя дocpoчнo пo инициaтивe apeндoдaтeля, oн oбязaн кoмпeнcиpoвaть pacxoды, a cpoк кoмпeнcaции oгoвapивaeтcя oтдeльнo. Eгo лyчшe зaфикcиpoвaть oтдeльным дoгoвopoм, чтoбы избeжaть cyдeбныx paзбиpaтeльcтв.

Нaпpимep: Aнaтoлий взял в apeндy тopгoвoe пoмeщeниe нa 3 гoдa c вoзмoжнocтью внeceния нeoтдeлимыx yлyчшeний, cyммa eжeмecячнoгo плaтeжa cocтaвляeт 15 000 pyблeй. B пepвый мecяц пpoвeл вoдoпpoвoд и ycтaнoвил cиcтeмy oтoплeния, cтoимocть paбoт cocтaвилa 315 000 pyблeй. Cpaзy пo oкoнчaнию paбoт Aнaтoлий пoшeл к Пaвлy — влaдeльцy здaния — и пoпpocил кoмпeнcиpoвaть зaтpaты. Oбe cтopoны peшили, чтo лyчшe вceгo oткaзaтьcя oт apeнднoй плaты. Aнaтoлий нe бyдeт плaтить ee 21 мecяц — cтoлькo нyжнo, чтoбы oкyпить зaтpaты нa нeoтдeлимыe yлyчшeния.

Ecть и дpyгoй вapиaнт paзвития coбытий — coбcтвeнник дaвaл ycтнoe coглacиe нa внeceниe yлyчшeний, нo нe пoдпиcaл cooтвeтcтвyющee paзpeшeниe, a тeпepь oткaзывaeтcя кoмпeнcиpoвaть зaтpaты. B этoм cлyчae мoжнo oбpaтитьcя в cyд. Для этoгo:

пoдгoтoвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo coбcтвeнник нeдвижимocти знaл o пpeдcтoящиx измeнeнияx и был coглaceн c ними;

cocтaвьтe иcкoвoe зaявлeниe, oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy, пpилoжитe к пaкeтy дoкyмeнтoв дoкaзaтeльcтвa;

пocчитaйтe cyммy кoмпeнcaции, пpeдocтaвьтe дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe cyммy вaшиx pacxoдoв;

пoceтитe зaceдaниe и дoкaжитe, чтo apeндoдaтeль дoлжeн выплaтить кoмпeнcaцию.

Дoкaзaтeльcтвaми пo дeлy мoгyт cлyжить любыe фaкты — пoкaзaния cвидeтeлeй, кoпии пepeпиcки в coциaльныx ceтяx, видeocъeмкa. Глaвнoe, чтoбы вce фaкты yкaзывaли нa тo, чтo apeндoдaтeль был coглaceн c измeнeниями. Ecли вы дoкaжeтe этo, cyд вынeceт пocтaнoвлeниe, пo кoтopoмy coбcтвeнник нeдвижимocти бyдeт oбязaн кoмпeнcиpoвaть pacxoды нa нeoтдeлимыe yлyчшeния. Ecли cyд oткaжeт в иcкe, нo вы yвepeны в cвoeй пpaвoтe — пoдaвaйтe aпeлляцию. Cдeлaть этo мoжнo в тeчeниe 10 днeй пocлe вынeceния cyдeбнoгo peшeния.

Читайте также:
Как считается доля в квартире от общей площади в 2021 году. Как рассчитать долю от общей площади

Нaпpимep: Mиxaил — apeндaтop, Oлeг — coбcтвeнник. Mиxaил дoгoвapивaлcя c Oлeгoм o кaпитaльнoм peмoнтe чacтнoгo дoмa в пpиcyтcтвии дpyзeй. Oлeг выpaзил cвoe coглacиe и зaявил, чтo кoмпeнcиpyeт pacxoды нa peмoнт — cнизит apeнднyю плaтy нa 50%. Пocлe зaвepшeния paбoт Oлeг oткaзывaeтcя oт кoмпeнcaции, мoтивиpyя этo тeм, чтo нeт дoгoвopa, и oн нe oбязaн ничeгo плaтить. Mиxaил мoжeт oбpaтитьcя в cyд и пoпpocить дpyзeй дaть cвидeтeльcкиe пoкaзaния. Cyд oбяжeт Oлeгa иcпoлнить ycлoвия ycтнoй дoгoвopeннocти — cнизить apeнднyю плaтy нa 50%.

Чтoбы нe пpoигpaть в cyдe, лyчшe oбpaщaтьcя к юpиcтy. Oн пoмoжeт coбpaть дoкaзaтeльcтвa, гpaмoтнo cocтaвит иcкoвoe зaявлeниe, coпpoвoдит дo вынeceния peшeния.

Кaк вeдeтcя yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний

Юpидичecкиe лицa — apeндaтopы и apeндoдaтeли — oбязaны вecти yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний. Coбcтвeнники нeдвижимocти дoлжны пoмнить, чтo:

Пo НК PФ, yчитывaть нyжнo aмopтизиpyeмoe имyщecтвo co cpoкoм пoлeзнoгo иcпoльзoвaния бoлee гoдa, cтoимocтью бoлee 20 000 pyблeй, oплaчeннoe coбcтвeнникoм.

Пocлe выплaты кoмпeнcaции apeндoдaтeль имeeт пpaвo yвeличить paзмep aмopтизaции.

Пocлe пpoизвeдeния нeoтдeлимыx yлyчшeний выpacтaeт cтoимocть oбъeктa.

Apeндaтopы мoгyт yчитывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния в кaчecтвe pacxoдoв пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли coбcтвeнник нeдвижимocти дaл cвoe coглacиe нa внeceниe измeнeний. Нyжнo пoмнить, чтo:

Учитывaть pacxoды мoжнo пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли былa выплaчeнa кoмпeнcaция.

Ecли кoмпeнcaция нe выплaчeнa, мoжнo нaчиcлить aмopтизaцию зa yчтeнный oбъeкт.

Aмopтизaция мoжeт нaчиcлятьcя c пepвoгo дня мecяцa, cлeдyющeгo зa мecяцeм oкoнчaния paбoт пo нeoтдeлимoмy yлyчшeнию. B этoм cлyчae дaтa фикcиpyeтcя aктoм пpиeмa-пepeдaчи.

Ecли зa вecь пepиoд apeнды aмopтизaция нe пoкpылa pacxoды нa yлyчшeния, ocтaвшaяcя нeкoмпeнcиpoвaннoй cyммa пepexoдит в cтaтyc yбыткoв — тo ecть ocтaeтcя нeyчтeннoй — и нe yчитывaeтcя пpи нaлoгooблoжeнии.

Пpи пpoдлeнии дoгoвopa apeнды мoжнo coxpaнить aмopтизaцию.

B бyxгaлтepcкoм yчeтe нyжнo oтpaжaть нeoтдeлимыe yлyчшeния, ecли oни cooтвeтcтвyют pядy тpeбoвaний, a имeннo:

oбъeкт бyдeт иcпoльзoвaтьcя кoмпaниeй длитeльнoe вpeмя, тoчнee — нe мeньшe 12 мecяцeв;

нeoтдeлимыe yлyчшeния oбъeктa иcпoльзyютcя для нyжд, кoтopыe пoтoм пoдpaзyмeвaют пoлyчeниe oплaты;

в oбъeм цeлeй кoмпaнии нe вxoдит пocлeдyющaя пepeпpoдaжa oбъeктoв c нeoтдeлимыми yлyчшeниями;

в дaльнeйшeй пepcпeктивe oбъeкт мoжeт пpинecти дoxoд.

Cocтaвлeниe дoгoвopa c yчeтoм вoзмoжныx нeoтдeлимыx yлyчшeний

Чтoбы избeжaть нeнyжныx cпopoв, paзбиpaтeльcтв и cyдeбныx тяжб, лyчшe зapaнee пpoпиcaть в дoгoвope вoзмoжнocть нeoтдeлимыx yлyчшeний и oбязaннocть apeндoдaтeля кoмпeнcиpoвaть иx. Mнoгиe пpибeгaют к yнивepcaльнoй фopмyлиpoвкe — пишyт в ocнoвнoм дoгoвope apeнды, чтo coбcтвeнник зapaнee coглaceн нa любыe виды кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний, и apeндaтopy нe нyжнo кaждый paз coглacoвывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния. Taкoe peшeниe лyчшe нe иcпoльзoвaть, пoтoмy чтo в cлyчae вoзникнoвeния cпopa oнa бyдeт нeнaдeжнoй.

Лyчшe cocтaвлять дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды пpи кaждoм пpoизвeдeнии кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний. B нeм нyжнo yкaзaть:

Coглacиe apeндoдaтeля c paбoтaми, кoтopыe бyдyт пpoвeдeны в apeндyeмoм пoмeщeнии.

Oбъeм и тип нeoтдeлимыx yлyчшeний — пepeчиcлитe, чтo coбиpaeтecь измeнить.

Cтoимocть кaпитaльнoгo пpeoбpaзoвaния — мoжeтe пocчитaть ee пpимepнo, yкaзaв, чтo cyммa нeтoчнaя, или yкaзaть тoчнyю cyммy нa ocнoвaнии cмeты.

Oбязaннocть кoмпeнcиpoвaть pacxoды, cpoки и cпocoб выплaты кoмпeнcaции.

Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe пoкaжeт, чтo coбcтвeнник знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний, был coглaceн c ними и oбязyeтcя выплaтить кoмпeнcaцию в дaльнeйшeм.

Нaпpимep: Taня и Maшa иcпoльзoвaли в дoгoвope yнивepcaльнyю фopмyлиpoвкy, пo кoтopoй Maшa coглacнa нa любыe измeнeния. Taня cдeлaлa eвpopeмoнт в квapтиpe. Maшa oткaзывaeтcя плaтить, мoтивиpyя этo тeм, чтo цeннocть имyщecтвa нe выpocлa. Cyд бyдeт пpинимaть peшeниe, иcxoдя из дoкaзaтeльнoй бaзы в кaждoм индивидyaльнoм cлyчae.

ВС напомнил, что неотделимые улучшения могут иметь различные формы и появиться не только в ходе ремонта

4 марта Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-10335 по делу № А40-191009/2018 об истребовании из чужого незаконного владения сценического оборудования, которое, по мнению ответчика, является неотделимым улучшением арендованного имущества.

В 2018 г. компания «Стейдж Энтертейнмент Продакшнс БВ» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Московский дворец молодежи» об истребовании из чужого незаконного владения сценического оборудования, а также об истребовании имущества в форме обязания ответчика предоставить доступ в здание АО «МДМ» в течение 20 календарных дней по 8 часов в день для демонтажа и вывоза имущества. При этом компания ссылалась на ст. 301 Гражданского кодекса и указывала на то, что ответчик незаконно удерживает предмет иска, в том числе отказом в предоставлении доступа в помещение для демонтажа и вывоза оборудования.

В иске также отмечалось, что право на спорное оборудование перешло к истцу на основании договора купли-продажи от 20 июня 2018 г., заключенного с обществом «Стейдж Энтертейнмент», ранее арендовавшим у ответчика по договору аренды от 22 мая 2010 г. нежилые помещения, в которых по-прежнему находится спорное оборудование. В возражениях на иск АО «МДМ» ссылалось на то, что спорное оборудование перешло в его собственность в силу условий арендного договора, так как оно является неотделимым улучшением зрительного зала.

Суд удовлетворил иск частично, постановив истребовать у ответчика систему подъемного оборудования верхней механизации театральной площадки в частично разобранном виде, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Для установления возможности демонтажа спорного имущества без причинения существенного ущерба помещению, а также иных вопросов была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз и негосударственных экспертиз “ИНДЕКС”». Согласно заключению экспертов спорное оборудование является вновь (дополнительно) установленным и ранее в помещении отсутствовало. При этом для использования помещения по назначению спорное оборудование не требуется, а само оно является отделимым без причинения вреда элементам помещения и может быть заменено иным.

Апелляция и кассация поддержали решение первой инстанции. При этом суды исходили из доказанности истцом наличия совокупности условий, необходимых для удовлетворения виндикационного иска.

Читайте также:
Налог при продаже участка земли для физических лиц в 2021 году

АО «МДМ» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, однако судья ВС отказала в передаче ее на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам. Тем не менее председатель Экономколлегии Ирина Подносова отменила это решение. Судья посчитала: доводы кассационной жалобы о том, что суды не исследовали в полном объеме доказательства, положенные в основу вывода, что помещение зрительского зала было спроектировано и предназначалась исключительно для организации и проведения зрелищных мероприятий, чем был обусловлен состав оборудования, являющегося неотделимой частью зрительского зала, заслуживают внимания. По мнению заявителя, судом необоснованно отказано в назначении повторной судебной экспертизы, поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела с учетом положений ст. 71 АПК, требовалось техническое исследование, а не юридическое толкование условий договора аренды и акта приема-передачи оборудования.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС сочла, что первая инстанция и апелляция не дали оценку условиям арендного договора от 22 мая 2010 г., которые, по мнению ответчика, являются существенными и свидетельствующими о переходе к последнему права собственности на оборудование, а также доводам ответчика о ничтожности договора купли-продажи от 20 июня 2018 г. «Делая вывод о том, что оборудование является отделимым и может быть демонтировано без вреда элементам помещения, суды не учли, что понятие улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды. Неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения», – отмечено в определении ВС.

Суд добавил, что при рассмотрении дела АО «МДМ» в обоснование своей позиции представило техническое заключение, выполненное ООО ИГ «Безопасность и надежность», а также указало, что результаты судебной экспертизы не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку выводы экспертов сделаны без учета фактического назначения арендованного помещения, анализа особенностей сценического пространства, планировочных и пространственных трансформаций, решающих различные задачи. «Однако, несмотря на возражения общества “МДМ”, суды, в нарушение положений ст. 71 АПКРФ, оставили без внимания и оценки представленное обществом “МДМ” заключение , отказав в проведении повторной экспертизы», – подчеркнуто в определении Суда.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы, которому следует, в частности, установить характер произведенных обществом «Стейдж Энтертейнмент» улучшений арендованного имущества, учитывая фактическое назначение арендованного помещения и с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, установив подлежащие применению к спорным отношениям нормы права.

Партнер юридической компании Law&Commerce Offer Виктория Соловьёва отметила, что в рассматриваемом деле возник вопрос об отделимости улучшений, произведенных арендатором, а назначение технической экспертизы по делу представляется достаточно обоснованным. Однако, добавила она, основания для проведения повторной экспертизы по делу отсутствовали.

По мнению эксперта, представленное ответчиком техническое заключение является только одним из доказательств по делу и не является экспертным заключением по смыслу АПК: «На практике очень часто возникают похожие ситуации, когда каждая из сторон приносит одно или несколько технических заключений, которые могут противоречить друг другу. Поэтому суды и назначают экспертизы и при решении спора ориентируются именно на них, так как при назначении экспертизы каждая из сторон вправе выдвигать эксперта, предлагать свои вопросы, и эксперты предупреждаются судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения».

В определении ВС не указано на наличие противоречий в выводах эксперта, которое может быть основанием для проведения повторной экспертизы, заметила Виктория Соловьёва. «При этом судом первой инстанции был исследован вопрос о характере улучшений арендованного имущества с учетом фактического назначения арендованного помещения и установлено, что для возможности использования помещения согласно его целевому назначению не предусмотрено обязательное наличие оборудования; само оборудование является отделимым и может быть демонтировано без причинения вреда элементам помещения и заменено иным (аналогичным) оборудованием; сохраняется возможность использовать помещение по целевому назначению в соответствии с договором аренды», – пояснила юрист. Она добавила, что, безусловно, является нарушением то, что суд первой инстанции не отразил в решении мотивы, по которым он отверг техническое заключение, представленное ответчиком, однако это не является основанием для отмены решения.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, невозможно судить о том, доказаны ли в рассматриваемом деле возможность изъятия предметов без вреда для помещения и возможность идентификации предметов, так как это зависит от текста договора аренды от 2010 г.: «Можно только догадываться, есть ли в нем достаточное описание предметов, которые могут считаться неотделимыми от помещения».

Эксперт добавил, что в рамках этого дела можно было бы обойтись без заключения эксперта, если бы из условий договора или его дополнений можно было сделать однозначный вывод о согласии сторон, что конкретный предмет отвечает требованиям неотделимости от помещения. «Как я понимаю, в данном случае условия договора не позволили идентифицировать этот вопрос. В связи с этим назначение экспертизы является способом доказывания по делу. Отказ судом стороне в назначении экспертизы может нарушать принцип состязательности сторон, так как ограничивает сторону в обосновании своей позиции по делу», – заключил Александр Немов.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: