Может ли самозанятый арендовать помещение под работу у ООО или ИП: имеет ли на это право самозанятый гражданин, аренда зала под парикмахерскую и другого нежилого помещения

Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?

Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .

  1. Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
  2. Аренда: что нужно знать
  3. Нюансы аренды самозанятыми
  4. По факту

Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых». Самозанятые, а именно лица, не имеющие работодателя и сами не занимающиеся наймом рабочей силы, но получающие доход, по закону имеют ряд ограничений. Вопрос, приобретающий важное практическое значение для самозанятых: могут ли они арендовать помещения для осуществления своей деятельности?

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:

  • имеет место продажа подакцизных, маркируемых товаров;
  • гражданин занимается перепродажей товара или имущественных прав;
  • добываются и продаются полезные ископаемые;
  • работают предприниматели-агенты в интересах третьих лиц (по агентским и аналогичным им договорам), доставляются товары для третьих лиц (без применения ККТ);
  • имеет место применение другого спецрежима.

Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.

Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.

Аренда: что нужно знать

ВАЖНО! Образец договора бытового подряда с самозанятым физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке

ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый.

Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ).

Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422).

Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно.

При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток.

Читайте также:
Образец письма о системе налогообложения 2021 года

Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422).

Нюансы аренды самозанятыми

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.

Помещение для торговли

Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:

  • собственного производства;
  • приобретенными ранее у третьих лиц.

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.

Помещение используется в сфере услуг

Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.

Производственные помещения

В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.

По факту

Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней.

Тонкости проведения проверки самозанятого арендатора

Оказываю услуги мастера-бровиста, плачу налог как самозанятый гражданин. Арендую студию – нежилое помещение у ИП (физическое лицо). Необходимо ли мне проходить проверки пожарной и санитарной безопасности? На кого ложится ответственность при проверках – на меня или на арендодателя?

Плановые проверки осуществляются органами государственного контроля (надзора) в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” предметом плановой проверки является соблюдение юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в процессе осуществления деятельности совокупности предъявляемых обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также соответствие сведений, содержащихся в уведомлении о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, обязательным требованиям.

Читайте также:
ПСН в 2021 годах: преимущества и недостатки системы, виды деятельности, расчёт стоимости, документы и правила подачи, срок налогового периода

Самозанятый – это налогоплательщик, использующий специальный налоговый режим – налог на профессиональный доход.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ “О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход” применять специальный налоговый режим “Налог на профессиональный доход” вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов РФ, включенных в эксперимент.

Таким образом, использовать специальный налоговый режим могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, то узнать о проведении в отношении вас плановых проверок в 2020 году можно на сайте Генеральной прокуратуры РФ в разделе “Сводный план проверок”.

Если вы являетесь физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, то контролирующие органы к вам с плановой проверкой не придут.

Однако закон не освобождает физических лиц от ответственности за несоблюдение обязательных требований, в том числе установленных федеральными законами от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Так как вы осуществляете деятельность, связанную с оказанием косметических услуг другим гражданам, то в своей работе вы должны также руководствоваться и соблюдать требования, установленные нормативными правовыми актами для этой сферы деятельности, в частности, Правилами бытового обслуживания населения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 № 1025.

Кроме этого, следует иметь в виду, что в силу ст. 8 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства, а также при осуществлении санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством РФ.

Таким образом, в случае если в результате несоблюдения вами указанных требований будет причинен вред жизни и (или) здоровью вашим клиентам, вас могут привлечь к ответственности и потребовать возмещения причиненного вреда.

Что касается ответственности при проведении проверки соблюдения требований пожарной безопасности, проводимой в отношении арендодателя, сдавшего вам в аренду свое помещение, то здесь важную роль играют условия договора аренды, так как законодательство не разграничивает ответственность за нарушение требований пожарной безопасности между арендодателем и арендатором.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 20.4 КоАП РФ нарушение требований пожарной безопасности, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 3 тыс. руб.; на должностных лиц – от 6 до 15 тыс. руб.; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20 до 30 тыс. руб.; на юридических лиц – от 150 до 200 тыс. руб.

Согласно ст. 38 Федерального закона «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение правил пожарной безопасности несут:

– руководители федеральных органов исполнительной власти;

– руководители органов местного самоуправления;

– лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

– лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

– должностные лица в пределах их компетенции.

Указанные лица, иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Читайте также:
Транспортный налог для пенсионеров: кто имеет право на льготы, документы, заявление и порядок оформления льготных условий, сроки платежа и расчёт транспортного налога

Таким образом, к ответственности может быть привлечен не только собственник нежилого помещения, но и арендатор, как лицо, пользующееся помещением на праве аренды.

Так, например, в ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности” установлено, что здания и сооружения должны быть обеспечены первичными средствами пожаротушения лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться зданиями и сооружениями.

То есть, если договором аренды предусмотрено, что обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности, предъявляемых к нежилым помещениям, лежит на арендаторе, т.е. на вас, например, обязанность оборудовать помещение средствами первичного пожаротушения, пожарными оповещателями и т.д, то в этом случае ответственность за нарушение требований несете вы.

Если при осуществлении проверки соблюдения арендодателем обязательных требований в области пожарной безопасности будут установлены нарушения, но выявлено, что договором предусмотрено, что такая обязанность возложена на вас, например, оборудовать помещение пожарными извещателями, то арендодателя к ответственности за такое нарушение не привлекут.

Однако и вас в рамках осуществления данной проверки контролирующее лицо также не вправе будет привлечь к ответственности, так как проверка проводится в отношении другого лица.

Если договор аренды не содержит положений о пожарной безопасности, то в силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, которая указывает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, можно ссылаться на то, что арендодатель, являясь собственником помещения, был обязан соблюдать требования пожарной безопасности и передать имущество в состоянии, соответствующем этим требованиям, а в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Тем не менее следует отметить, что в случае причинения вреда жизни, здоровью и (или) имуществу граждан в результате нарушения требований пожарной безопасности к ответственности будет привлечено виновное лицо, т.е. лицо, в результате действий или бездействия которого был причинен такой вред, в связи с чем соблюдать требования пожарной безопасности рекомендую как арендодателю, так и арендатору.

Требования пожарной безопасности установлены в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ “О противопожарном режиме””), в федеральных законах “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”, «О пожарной безопасности».

«Может ли самозанятый арендовать помещение»

Самозанятая Анна продает соевые свечи собственного производства. Товар пользуется большой популярностью, поэтому мастерица планирует увеличить производство продукции. Но есть проблема: размеры квартиры не позволяют Анне разместить дополнительное оборудование и место для хранения материалов.

Анна хочет снять мастерскую, но не знает может ли самозанятый арендовать нежилое помещение для работы.

Мы разобрались в вопросе и выяснили, что все-таки самозанятому можно арендовать помещение для работы, но есть нюансы, которые стоит учесть. Например, самозанятый может снять помещение не для каждого вида деятельности: из-за проверок со стороны МЧС, СЭС и других ведомств открыть салон красоты получится только у ИП и ООО. А еще работать в арендованном помещении самозанятый может только без наемных работников.

Читайте также:
Заявление на льготы по транспортному налогу в 2021 году: форма и образец, порядок предоставления, скачать бесплатно

Подробнее об этих и других особенностях ниже.

Какой закон регулирует вопрос аренды нежилого помещения самозанятыми

Вопросы самозанятости регулируются Федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ . В статье 4 закона есть перечень лиц, которые не могут применять спецрежим. Ограничений по вопросу аренды нежилых помещений в документе же не содержится. Главное — не заниматься деятельностью, запрещенной плательщикам НПД.

Это подтверждено и положением Гражданского кодекса РФ: в соответствии со статьей 421 ГК РФ все дееспособные граждане и юридические лица вправе подписывать договоры. А статья 651 ГК РФ, регулирующая заключение соглашений, не запрещает самозанятым подписывать договор аренды.

Получается, что плательщики НПД могут арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности.

Что нужно знать про аренду

Договор аренды с самозанятым лицом ничем не отличается от договора аренды с ИП или ООО. Единственное различие в том, что в соглашении необходимо указать, что вы — самозанятый.

Договор составляется в письменной форме. Если соглашение заключено на 12 и более месяцев, его необходимо зарегистрировать в Росреестре ( статья 651 ГК РФ). Документ подписывают обе стороны — арендодатель и арендатор.

Аренда для тех, кто оказывает услуги

В комментариях нас часто спрашивают м ожет ли самозанятый арендовать помещение под услуги ? Ответ будет зависеть от вида деятельности плательщика НПД.

Вот пример: Дмитрий — репетитор английского языка у школьников и студентов. Чтобы арендовать помещение для занятий со школьниками, Дмитрию понадобится разрешение Роспотребнадзора, а также проверка СЭС. Сделать это у самозанятого не получится — государственные ведомства взаимодействуют только с ИП и ООО. Правда выйти из этой ситуации вполне реально — можно стать ИП на НПД. А вот арендовать помещение для проведения занятий с совершеннолетними можно и без специальных разрешений.

Трудности с арендой помещения могут возникнуть и у бьюти-специалистов. Например, мастер маникюра не сможет арендовать помещение для оказания услуг без статуса ИП, так как до начала деятельности нужно пройти проверки СЭС и МЧС. Но есть альтернатива — снять кабинет в салоне красоты . Тогда взаимодействие с контролирующими органами перекладывается на арендодателя. Точно так же самозанятый массажист может арендовать кабинет .

Парикмахерская

А может ли самозанятый арендовать помещение под парикмахерскую ?

Если самозанятый парикмахер хочет открыть собственный салон, то, скорее всего, у него ничего не получится: понадобятся разрешения контролирующих органов, которые не взаимодействуют с физлицами. К тому же в такой салон не получится нанять сотрудников, так как это запрещено Федеральным законом № 422.

Однако самозанятый парикмахер может арендовать помещение в уже работающем салоне красоты. Тогда проходить проверки не потребуется, ведь эта обязанность перекладывается на арендодателя.

Можно ли арендовать офис

Копирайтеры, дизайнеры, SEO-шники, SMM-щики и другие специалисты на фрилансе часто арендуют помещения, чтобы вырваться из домашней атмосферы и работать продуктивнее. Самозанятый может арендовать офис при условии, что не собирается нанимать сотрудников.

Здесь также важно учесть, что арендная плата даже за небольшой офис может сделать деятельность невыгодной. В качестве альтернативы, можно арендовать рабочее место на долгий срок в коворкинге.

Торговля

Для производителей собственных товаров актуален следующий вопрос: а можно ли самозанятому арендовать торговое место ?

Читайте также:
Новая форма декларации 2 НДФЛ в 2021 и 2021 годах: скачать бланк и образец справки

Да, самозанятый может арендовать помещение для торговли , если будет осуществлять деятельность самостоятельно. А чтобы не тратить время на проверки торговой точки, можно арендовать площадь в здании с другими магазинами. Тогда обязанность по соответствию помещений нормам перекладывается на арендодателя.

Самозанятый без статуса индивидуального предпринимателя не может оформить POS-терминал для быстрого приема платежей с карты от покупателей. Для этого необходимо оформление ИП, переход на НПД и подписание договора с банковской организацией. При этом плательщики налога на профессиональный доход освобождены от применения контрольно-кассовой техники.

Как самозанятому арендовать помещение

Найти и снять помещение для осуществления профессиональной деятельности просто:

  1. Найдите подходящие объявления о сдаче нежилых помещений на порталах вроде Avito и ЦИАН.
  2. Выберите несколько приоритетных вариантов, подходящих по стоимости, ремонту и расположению.
  3. Свяжитесь с арендодателями, задайте интересующие вопросы, узнайте о соответствии помещения нормативам.
  4. Определитесь с наиболее подходящим вариантом, договоритесь с собственником о встрече и просмотре.
  5. Примите решение. Если все устраивает, заключите договор аренды.
  6. Продолжайте работать и не забывайте своевременно вносить арендные платежи.

Если затрудняетесь с выбором помещения, обратитесь в организацию по подбору недвижимости или в центр «Мой бизнес». Специалисты по заданным критериям подберут оптимальные варианты, а вы сделаете окончательный выбор.

Самозанятые также могут работать в одном помещении с другими плательщиками НПД и платить арендную плату поровну.

Для этого нужно выбрать человека, на которого оформят договор аренды. Ежемесячный платеж делится поровну, но отправляется арендодателю от лица арендатора. Закон не ограничивает подобное действие, других вариантов совместной работы у группы самозанятых пока нет.

Также необходимо предварительно обсудить все тонкости с коллегами: кто, в какое время и каким способом будет перечислять денежные средства на арендный платеж, чтобы потом не возникло недопониманий.

Как составить договор аренды?

  • Для договора можно использовать стандартную форму, в которой дополнительно указывается:
    что арендатор — плательщик налога на профессиональный доход, чья деятельность регулируется Федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ;
  • цель аренды: оказание услуг, торговля продукцией собственного производства, офис и т. п.

Цель аренды не должна нарушать ограничения, описанные в статье в предыдущих разделах. Могут возникнуть спорные ситуации с налоговой и другими надзорными органами, из-за чего самозанятого могут лишить права на применение НПД и обязать уплатить налог по другой системе налогообложения с начала действия договора.

Какие документы получить от арендодателя?

Самозанятый может не запрашивать документы от арендодателя после внесения ежемесячных платежей. Расходы при определении суммы налога не учитываются, поэтому их документально не подтверждают.

Влияет ли стоимость аренды на налог

Расходы на аренду не влияют на размер налога по НПД. В Федеральном законе № 422-ФЗ сказано: объект налогообложения — доходы от профессиональной деятельности.

Дизайнер Василий арендовал офис за 14 000 рублей в месяц. За квартал он заработал 218 000 рублей (платежи поступали от юридических лиц), а на аренду потратил 42 000 рублей. Доход на расходы уменьшить нельзя, поэтому Василий обязан заплатить налог: 218 000 х 6% = 13 080 рублей.

Перед принятием решения об аренде помещения для осуществления профессиональной деятельности посчитайте, не скажется ли это на финансовых результатах. Иногда работать становится невыгодно, и самозанятый принимает решение, что лучше вести деятельность из дома или на выезде.

Читайте также:
Торговый сбор: ставки, налоговая база, расчет за квартал, сроки уплаты, меры ответственности

  • Договор подряда с самозанятым физическим лицом
  • Может ли самозанятый работать по агентскому договору
  • Как оформить на работу самозанятого
  • Договор ГПХ с самозанятым
  • Как ИП работать с самозанятыми

(6 оценок, среднее: 4,50 из 5)

Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?

  • Право самозанятого на заключение договора аренды
  • Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
  • Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?
  • Итоги

Право самозанятого на заключение договора аренды

Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.

Кроме того, не содержится ограничений, связанных с использованием помещений, и в законодательстве, устанавливающем требования, которым должен соответствовать самозанятый гражданин. Полный перечень таких требований установлен положениями ч. 2 ст. 4 федерального закона «О проведении эксперимента. » от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в соответствии с которыми самозанятый не вправе:

  • иметь наемных работников;
  • применять спецрежим НПД (налог на профессиональный доход) после достижения суммарного годового дохода в размере 2,4 млн руб.;
  • заниматься продажей товаров промышленного производства (т. е. не самостоятельно изготовленных, а приобретенных для перепродажи);
  • продавать подакцизные товары и товары, подлежащие обязательной маркировке;
  • вести предпринимательскую деятельность на основании договоров комиссии, поручения или агентских договоров;
  • добывать и продавать полезные ископаемые;
  • доставлять товары с приемом платежей в пользу третьих лиц, за исключением случаев, когда для приема таких платежей используется контрольно-кассовая техника продавца товара;
  • одновременно применять другой налоговый режим.

Приведенный перечень ограничений исчерпывающий — самозанятый гражданин вправе осуществлять в ходе своей профессиональной деятельности другие законные действия.

Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве плательщика налога на профессиональный доход, может арендовать как жилое, так и нежилое помещение как для личных и для рабочих нужд.

Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности

Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.

Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.

Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.

Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?

При аренде нежилого помещения самозанятому стоит помнить о том, что расходы, которые он понесет в связи с оплатой такой аренды, не будут учтены при расчете размера налогооблагаемого дохода. Предприниматели, работающие с применением упрощенной системы налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученная ими выручка уменьшается на сумму понесенных расходов, а с полученной разницы уплачивается налог в размере 15%.

Читайте также:
Местные налоги и сборы в 2021 году: что к ним относится, перечень и роль в бюджете, НК РФ, порядок уплаты и учета, виды

В отношении самозанятых такой принцип не работает — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления предпринимательской деятельности.

Итоги

Самозанятый гражданин вправе арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности — закон не содержит запретов в отношении подобных сделок, совершаемых физическими лицами, оказывающими платные услуги, но не имеющими статуса предпринимателя. Ограничения могут возникнуть только в том случае, если к помещению предъявляются определенные требования, соответствие которым проверяется государственными контролирующими органами (например, Роспотребнадзором).

Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?

Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.

Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

Как победить выгорание

Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

  1. сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
  2. стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Что можно сделать со свободными часами

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Читайте также:
Онлайн-касса ИП на ЕНВД в 2021 году: кому ставить ККТ, получение отсрочки, порядок установки, последние новости по введению кассовых аппаратов для плательщиков единого налога

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 Р за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 Р в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 Р . Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 Р .

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 Р .

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения

П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

  • заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
  • если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
  • заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
Читайте также:
Налогообложение заёмных средств: безвозмездный заем и заем с процентами, ограничения, налоговый последствия, составление и бланк договора

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

  • плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
  • плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как учитывать залог

Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Читайте также:
НДФЛ с иностранных граждан: как исчисляется и уплачивается нерезидентами

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Нежилая недвижимость

Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.

Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.

Апартаменты

Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.

Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.

Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).

Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: